ГП ЗАДАЧА 222

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального
образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды,
по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное
владение и пользование, находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое
здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его
государственная регистрация осуществлена не была. Предприниматель обратился в
арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора
аренды. Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган
местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил
самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о
применении последствий его недействительности (выселении истца из здания),
обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в
аренду.
КРАТКО СУТЬ
Унитарное предприятие без согласия собственника — муниципального образования —
сдало в аренду предпринимателю здание, находящееся у него на праве хозяйственного
ведения. Договор аренды был заключён на пять лет, но не прошёл государственную
регистрацию. Предприниматель требует через суд зарегистрировать договор, а
представитель собственника требует признать договор недействительным и выселить
предпринимателя, указывая на отсутствие обязательного согласия собственника.
Вопросы: 1. С какого момента договор аренды здания или сооружения считается
заключенным?
Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, в
соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит
государственной регистрации и считается заключённым лишь с момента такой
регистрации. До момента внесения записи о договоре в государственный реестр он не
порождает тех правовых последствий, которые законом связываются с заключённым
договором аренды недвижимости. Однако отсутствие государственной регистрации не
означает, что договор полностью отсутствует в правовом поле. Если стороны достигли
соглашения по всем существенным условиям договора и оформили его в надлежащей
письменной форме, такой договор представляет собой сделку, в отношении которой
возможно применение правил о недействительности, поскольку в ней уже выражена
общая воля сторон и содержатся юридически значимые действия.
2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан
недействительным при ее отсутствии?
Да, договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан
недействительным и при ее отсутствии, если имеются предусмотренные законом
основания для недействительности (например, отсутствие согласия собственника на
сделку). Отсутствие регистрации само по себе не делает договор недействительным, но не
препятствует суду признать его таковым по иным основаниям
Именно эту позицию разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре от
25 февраля 2014 г. № 165, указав, что незарегистрированный договор, даже будучи
незаключённым в смысле возникновения основных прав и обязанностей, может быть
оспорен и признан недействительным. Регистрация влияет лишь на возникновение
последствий, связанных с переходом прав и обязанностей по договору, а также на его
действие в отношении третьих лиц, но не лишает заинтересованную сторону права
требовать признания сделки недействительной, если она нарушает императивные нормы
закона.
«Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные
условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная
регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он
направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента
достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет
правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь
комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной
регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о
недействительности сделок.»
3. Спрогнозируйте решение арбитражного суда по данному спору.
В рассматриваемой ситуации унитарное предприятие, владеющее нежилым зданием на
праве хозяйственного ведения, заключило с предпринимателем договор аренды сроком на
пять лет. Такое имущество принадлежит муниципальному образованию, которое является
его собственником. В силу пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также статьи 18 Федерального
закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», предприятие не
вправе распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, без
предварительного согласия собственника.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о государственной регистрации
договора аренды. Договор, требующий государственной регистрации, хотя и не считается
заключённым до её проведения, тем не менее является сделкой, способной породить
юридические последствия и потому может быть оспорен. В данной ситуации он был
заключён лицом, не обладающим необходимыми полномочиями, и нарушил прямой
законодательный запрет на распоряжение имуществом без согласия собственника.
Следовательно, такой договор подлежит признанию недействительным как совершённый
с нарушением требований закона, направленного на защиту имущественных прав
публичного собственника.
Учитывая указанное, арбитражный суд, руководствуясь статьёй 167 ГК РФ, должен
применить последствия недействительности сделки, что означает обязательность возврата
сторон в первоначальное положение. Поскольку предприниматель фактически владел
зданием, он подлежит выселению и обязан освободить помещение. В удовлетворении его
иска о государственной регистрации договора аренды надлежит отказать, поскольку
государственная регистрация незаконной сделки невозможна и противоречит самим
принципам гражданского права.
Таким образом, окончательный вывод таков: договор аренды здания считается
заключённым с момента государственной регистрации; отсутствие регистрации не
препятствует признанию договора недействительным; арбитражный суд должен отказать
предпринимателю в регистрации договора, признать договор недействительным по
требованию собственника и применить последствия недействительности, включая
выселение предпринимателя из спорного помещения.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной
практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>